[비욘드포스트 조동석 기자] 전국 주택 매매가격은 수도권 중심으로 상승하며 전월 대비 상승폭 확대됐다. 저점 인식이 있는 수도권과 가격 상승여력이 있는 지방(대전, 충북, 울산) 중심이다.

하나금융경영연구소 하서진 수석연구원의 ‘가격은 회복되나 공급은 원가 부담에 위축’ 보고서에서다.

■ 전국 주택 매매가격 상승률(%, MoM) : 0.03(7월) → 0.16(8월) → 0.25(9월)

정책모기지 공급과 매수세 증가로 실거래가격이 상승한 결과 아파트와 단독은 전월대비 상승폭이 확대됐고, 연립은 전월 대비 상승 전환했다.

■ 유형별 상승률(%, MoM, 8월/9월) : 아파트 0.23/0.35, 연립 –0.01/0.04, 단독 0.04/0.08

전세가격은 전세사기 우려가 적은 아파트 중심으로 전세수요가 증대되고 월세 부담이 커진 영향으로 전월 대비 상승폭이 확대됐다.

■ 전국 주택 전세가격 상승률(%, MoM) : -0.04('23.7월) → 0.15(8월) → 0.32(9월)

정책모기지 취급 축소 후 가격 상승세는 매수세가 집중되는 지역 중심으로 한정될 전망이다. 실거래가 상승이 시세를 끌어올리며 가격 회복이 이어졌으나 일반형 특례보금자리론 취급 중단, 고금리 여건으로 가격 상승세는 숨고르기 국면에 진입할 것으로 보인다.

아울러 가격 상승세를 이어갈 수 있는 지역은 가격 상승기대와 매수 수요가 집중되는 일부 지역에 한정되어 지역 간 가격 격차가 벌어질 가능성이 증대되고 있다.

다만, 공급 대책 추진 가속화, 거래 활성화를 유도하기 위한 세제 혜택 완화 등 규제 완화 시행 시 일부 지역의 수요 쏠림 현상이 다소 완화될 가능성이 있다.

이런 가운데 개발 시장에서는 공사비 등 비용 부담이 누적되며 브릿지론 차환 가능성 저하되고 있다. 개발사업의 수익성이 저하되고 비용 부담이 누적된 결과 브릿지론 만기연장을 중단한 사업장이 발생하며 시장 불안감 재확산됐다.

분양수요 위축이 뚜렷한 비(非)아파트 개발사업 중심으로 대주단의 투자회수 가능성이 낮아지면서 기한이익상실(EOD)이 도래하는 곳이 증가할 전망이다.

만기 연장, 이자 유예 등의 지원에도 개발사업 수익성을 개선시키기에는 제한적이며, 토지 경·공매 등으로 투자금을 회수하는 경우에도 대주단 동의, 경·공매 절차 등으로 장기간이 소요될 수 있어 부동산PF 시장 경색이 심화될 우려가 증대되고 있다.

사업성 저하에 미착공 물량이 증가하면서 공급부족 우려는 더욱 심화될 전망이다. 분양시장 침체로 분양, 준공, 착공이 모두 감소 중인 반면 자금 확보 곤란, 비용부담으로 인허가 후 착공되지 않은 물량은 증가세다.

■ 착공 대기물량(만호) : 23.8(2020년) → 19.1(2021년) → 25.4(2022년) → 33.1(2023년 상반기)

■ PF 대출금리(선순위 기준) : 3~4%(2021년) → 10~11%(2022년) → 8~9%(2023년 8월)

9.26 공급대책으로 주택공급 확대를 유도하는 방안이 발표되었으나 공사비 부담, 시공사 선정 난항으로 공사기간이 늘어나고 있어 단기간 내 착공 증가는 기대하기 어렵다.

■ 아파트 인허가 후 착공까지 소요기간(개월) : 7.9(2021년 상반기) → 9.0(2022년 상반기) → 11.6(2023년 상반기)

보고서는 “공급부족 우려가 심화되면서 투자수요를 자극하거나 대기수요 높은 지역 중심으로 매수세가 증가할 경우 가격 상승 압력으로 작용할 전망”이라고 했다.

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