[비욘드포스트 김형운 기자] 국내 기준금리가 사상 처음 네 차례 연속 상승하면서 부동산 시장이 본격적으로 빙하기로 접어들고 있다.

이자 부담으로 주택 매수 수요가 위축되면서 사실상 거래가 끊겼고, 집값 하락세도 가속화하고 있다. 이에따라 거래량이 눈에 띄게 줄고, 매물이 점점 쌓이고 있다.

특히 올해 추가 기준금리 인상이 예상되면서 주택 매수 심리가 위축되고, 집값 낙폭이 더욱 커질 것으로 보인다. 집값 급등에 따른 피로감 누적과 대출 규제 강화, 새 정부의 부동산 정책에 대한 불확실성 등이 다양한 하방 요인들도 한몫하고 있다.

한국은행 금융통화위원회(금통위)는 지난 25일 연 2.25%인 기준금리를 연 2.50%로 0.25%p 인상했다. 기준금리는 지난해 8월과 11월, 올해 1·4·5월 0.25%p씩 다섯 차례 오른 데 이어 지난달 사상 처음으로 한 번에 0.50%p 올리는 '빅스텝'이 단행됐다. 네 차례 연속으로 인상을 단행한 건 이번이 처음이다.

금통위가 연내 남은 두 차례 회의에서 기준금리를 0.25~0.50%p 더 올릴 것으로 예측하고 있다. 연말까지 기준금리가 3%로 오르면 대출 금리는 7~8%까지 오를 가능성도 제기된다.



최근 서울 아파트 매매 거래 중 ‘하락 거래’ 비중이 절반을 넘겼다. 3분기 서울 아파트 매매 거래 가운데 직전 거래 대비 가격이 하락한 ‘하락 거래’ 비중이 절반을 넘긴 것으로 나타났다. 하락 거래 비중이 10년 만에 가장 높은 수치를 기록했다.

부동산 플랫폼 업체 직방이 2013년 1분기부터 올해 3분기까지 국토교통부 실거래가 공개 시스템 자료를 통해 아파트 매매 거래 자료를 전수 조사한 결과에 따르면, 서울 하락 거래 비중은 54.7%로 나타났다. 올해 2분기(41.5%) 대비 13.2%p 상승한 수치다.

집값이 급등했던 2020~2021년만 해도 하락 거래 비중은 20~30%대를 기록했고 상승 거래 비중이 절반을 웃돌았다. 올해 3분기 전국 하락 거래 비중은 48.6%로 나타났다.

서울 아파트 거래량도 크게 감소한 것으로 나타났다. 올해 1분기 아파트 거래는 서울 3333건, 전국 7만4902건으로, 2013년 이후 분기별 최저치를 기록했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "거래량이 감소하면서 하락 거래의 비율이 늘어나는 최근의 동향은 아파트 시장 침체기로의 전환이 진행되고 있다는 신호로 해석할 수 있다"며 "고금리와 불경기 등 아파트 시장을 둘러싼 대외 여건이 여전히 우호적이지 않아 거래 감소와 하락 거래 위주라는 현 상황은 당분간 이어질 것으로 전망된다"고 밝혔다.

부동산 시장에선 '눈치보기 장세'가 이어지면서 거래가 사실상 끊겼다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 매매 건수는 633건(26일 기준)으로 집계됐다. 아직 등록 신고 기한(30일)이 남아 매매 건수가 더 늘어날 것으로 보이나, 지난 2월 세웠던 역대 최저 기록을 밑돌 것으로 보인다. 올해 서울 아파트 매매 건수는 ▲1월 1090건 ▲2월 820건 ▲3월 1430건 ▲4월 1755건 ▲5월 1748건 ▲6월 1079건 ▲7월 633건이다.

집값 하락세는 갈수록 뚜렷해지고 있다. 서울 아파트값은 3년 6개월 만에 가장 큰 하락 폭을 기록했다. 또 지난 5월 다섯째주(-0.01%)부터 13주 연속 하락세를 이어가고 있다. 한국부동산원에 따르면 이달 넷째주(22일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주(-0.09%) 대비 -0.11% 떨어지며 하락 폭이 확대됐다. 이는 2019년 3월 1주(-0.11%) 이후 3년 6개월 만에 최대 하락 폭이다.

노원구(-0.23%)는 공릉·중계·하계동 위주로, 도봉구(-0.22%)는 쌍문·창동 위주로, 성북구(-0.21%)는 길음·보문동 대단지 위주로 하락하며 하락폭이 확대됐다. 또 금천구(-0.11%)는 독산·시흥동 위주로, 송파구(-0.10%)는 잠실동 대단지 위주로, 영등포구(-0.10%)는 문래·당산동 위주로, 관악구(-0.09%)는 봉천동 위주로 하락하며 지난주 대비 하락폭을 키웠다.

전문가들은 추가 금리 인상으로 집값 하방 압력이 계속되고 거래 절벽도 더 심화할 것이라고 내다봤다.

1기 신도시 재건축과 리모델링 늦어져 경인지역 아파트 가격도 급락

정부의 ‘8·16 주택공급대책’ 발표 이후 1기 신도시 재정비 마스터플랜 수립이 늦춰졌다는 실망감이 커지면서 경인지역 아파트값이 약 10년 만에 가장 큰 폭으로 하락했다.

27일 한국부동산원에 따르면 지난 22일 기준 경인지역 주간 아파트 매매가격 변동률은 -0.18%로, 지난주(-0.12%) 대비 하락 폭이 크게 확대됐다. 이는 2013년 1월 14일 (-0.19%) 이후 9년 8개월 만에 최대 하락 폭이다.

특히 1기 신도시 지역 하락이 도드라졌다. 성남시 분당은 -0.13% 하락해 지난주 -0.07%보다 하락 폭이 배 가까이 커졌다. 고양( -0.06%→-0.12%), 부천(-0.07%→-0.12%), 안양(-0.12%→-0.19%), 군포(-0.13%→-0.16%) 등도 모두 낙폭을 확대했다.

고양 일산동구 풍동 숲속마을 7단지(84㎡)는 지난달 30일 4억5천500만 원(5층)에 거래됐다. 일주일 전에 5억 원에 거래된 같은 평형(19층)보다 4천500만 원 내렸다. 일산서구 일산동 후곡마을(건영 15단지) 84㎡도 지난달 초 7억600만 원에 거래됐다가 6억7천500만 원으로 내려갔다.

성남 분당구 서현동 시범한양 전용면적 35㎡는 지난 5일 7억8천500만 원(12층)에 실거래됐다. 지난 5월 기록한 신고가 8억 원(13층) 대비 1천500만 원 빠졌다. 정자동 상록마을(우성) 69㎡는 지난달 13억5천만 원(5층)에 거래됐다가 불과 1주일여 뒤에 직거래를 통해 11억8천500만 원(12층)에 매매됐다. 이는 지난해 10월 최고가(15억4천500만 원) 대비 2억∼3억 원 이상 떨어진 가격이다.

경인지역 아파트 역시 추가 가격하락을 기대하는 관망세가 지속하면서 인천(-0.18%→-0.26%)에서는 연수구(-0.25%→-0.29%)가 송도신도시, 계양구(-0.22%→-0.29%)는 이화·병방동, 부평구(-0.18%→-0.28%)는 삼산·삼곡동 위주로 하락했다.

경기(-0.12%→-0.20%)에서는 대부분 지역에서 매물 적체 현상이 심하다. 의정부시(-0.11%→-0.38%)는 민락·장암동 노후 단지, 양주시(-0.18%→-0.36%)는 입주 예정 물량에 옥정신도시 중심으로, 광주시(-0.24%→-0.33%)는 태전·역동 주요 단지, 의왕시(-0.24%→-0.31%)는 포일·내손동, 수원 영통구(-0.28%→-0.30%)는 원천·하동 위주로 매수심리가 위축됐다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "올해 하반기 추가 금리 인상이 예상된다"며 "금리가 또 오르면 주택 매수세가 위축되면서 거래 절벽 현상이 더욱 심화할 것"이라고 설명했다.

권 교수는 " 금리 인상이 이어질 가능성이 크고, 거래량 감소 등을 고려했을 때 집값 하락세가 계속될 것"이라며 "금리가 계속 오르면 내년 상반기까지 부동산 시장의 침체 흐름이 이어질 수 있다"고 덧붙였다.

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