[비욘드포스트 조동석 기자] 국내 부동산 개발사업은 대부분 영세 부동산개발사가 저자본 고레버리지 구조로 진행되고 있다.

해외에서는 부동산 개발사가 토지확보 등을 위해 전체 사업비의 20% 이상을 자기자본으로 투자하지만 국내에서는 통상 사업비의 5% 미만을 투자한다. 자기자본으로 토지확보가 어려워 해외 대비 브릿지론 비중이 높은 편이다.

개발사의 자기자본 부족으로 인해 PF대출을 늘리거나 선분양 분양수입금으로 사업비를 충당하는 고레버리지 구조가 불가피하다.

자본력과 시행능력을 갖춘 대형 전문개발사들이 늘어나고 있으나 부동산 개발시장 내 점유율은 아직 작은 편이다.

하나금융경영연구소 손정락 연구위원의 ‘국내 부동산 개발사업 자본구조 개선방안’ 보고서에서다.

보고서에 따르면 2022년 기준 국내 부동산 개발‧공급업 등록업체는 4.1만개 업계 총 매출은 132.2조원으로 업체당 평균 매출은 5억원에 불과하다.

해외 대형 부동산 개발사는 임대 관리/수익이 매출의 절반을 차지하는 반면 국내는 분양 등에 의한 투자/매각 수익이 매출의 80% 이상을 차지한다.

임대 관리/수익은 통상 다년 계약 형태이므로 부동산 경기의 영향이 적은 편이나, 국내 부동산 업계에서는 분양‧매입 수요가 감소하는 시장 침체기에는 개발사의 사업축소 및 부도 리스크가 더욱 크게 부각되는 경향이 있다.

미0국 일본 홍콩 싱가포르 등 주요국 대형 부동산 개발사들의 평균 자본 보유액은 국내 최대 개발사인 엠디엠의 18배에 달한다.

아울러 다수의 해외 부동산 개발사들은 리츠, 부동산펀드 등을 계열사로 보유하거나 공동투자 등의 사업 제휴를 통해 자본시장으로부터 투자자금을 조달한다.

우리 정부는 부동산 PF 위기가 재발하지 않도록 중장기적으로 시행사 자기자본 강화를 포함해 PF 시장의 제도와 관행을 개선해 나갈 계획이다.

보고서는 “최근 부동산 개발시장이 부진해 일부 선도업체를 제외하면 부동산 개발사 자체적으로 자본을 늘리기는 쉽지 않은 상황”이라며 “해외처럼 자본시장과 연계해 개발사업의 자본구조를 개선하는 방안을 병행 추진할 필요가 있다”고 지적했다.

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