[비욘드포스트 조동석 기자] 인구구조가 고령화되면서 주택연금이 노후소득보장의 한 축으로 부각됐다. 이미 고령화가 진행된 해외는 재정 부담을 줄이고, 개인이 보유한 자산을 활용한 노후대비를 돕고자 주택연금 활성화에 적극적이다.

주요국은 연금의 목적에 맞게 주로 비소구·종신형 상품을 공급하고 있으며, 특히 미국은 공공·민간 주택연금이 상호보완적 역할을 수행하고 있다. 국내는 공공 주택연금을 중심으로 시장이

형성되었으나 소비자 선택권 확대 측면에서 향후 민간 주택연금 시장 활성화를 고려해볼 필요가 있다.

하나금융연구소 이령화 수석연구원의 ‘해외 사례로 살펴본 민간 주택연금 활성화 필요성’ 보고서에서다.

최근 주택금융공사가 가입대상 주택을 공시가격 12억원까지로 확대한 후 시세 12억원 초과 주택 신규가입건수가 급증했다. 정부는 지난해 10월 가입대상 주택(공시가격 기준 9억→12억원)과 대출한도(최대 5억→6억원)를 확대했다.

미국은 정부(FHA)에서 보증보험을 통해 보증하는 비소구형의 공공 주택연금(HECM)과 보증 없이 민간 금융회사가 제공하는 민간 주택연금(Proprietary Reverse Mortgage)(소구/비소구형), 두 개를 상호 보완적으로 운영한다.

HECM은 주택 가치를 최대 115만 달러까지만 인정하나, Proprietary Reverse Mortgage는 최대 400만 달러까지 인정해 대출한도가 확대되는 강점이 있다. 주요 가입 이유는 기존 주택담보대출 상환 등을 통한 ‘추가 소득’ 확보다. 부동산 자산은 충분하지만, 현금흐름이 부족한 경우다.

영국은 초기 보험사 등 민간 금융회사가 시장을 주도했다. 그러나 실패하자 비소구·종신형으로 전환했다. 비소구형이란 장수(종신형일 경우), 주택가격 하락 등의 리스크가 발생해 가입자가 수령한 총주택연금액이 주택가치를 초과하더라도 가입자는 초과분에 대한 상환의무를 갖지 않는 형태를 의미한다. 소구형은 지급받은 연금액이 담보주택의 가치를 상회할 때 차액 상환의무를 갖는다.

일본은 초기 소구형 도입 후 2017년 비소구형도 개시, 생활비로 활용 불가하며 DSR도 적용한다. 일본은 고령화, 빈집 확대 등의 국가적 이슈에 대응해 주택 리모델링 및 구입, 실버타운 입주 등에 활용할 수 있도록 주택연금을 도입했다.

국내의 경우 민간은 상품구조적 한계로 성장이 제약되면서 공공을 중심으로 시장이 형성돼 있다. 국내 주택연금 시장은 공공과 민간 모두 형성은 되었으나 민간 주택연금은 기간형·소구형이며, DSR 규제 적용 등으로 인해 판매가 거의 전무하다.

보고서는 “국내도 해외처럼 고령층의 주택 소유 비중이 높고, 60대 이상에서 부동산 자산이 차지하는 비중이 높아(78.4%) 주택연금이 유용한 노후 대비 수단이 될 것으로 기대된다”며 “특히 노후 대비의 주요 주체가 가족이나 사회가 아니라 본인이라는 인식이 확대되면서 주택도 상속의 대상보다 노후 대비 자산으로 인식하는 경향이 증가하고 있다”고 했다.

보고서는 이에 따라 비소구·종신형일 때 적절한 노후 대비 수단으로 역할을 수행할 수 있음을 감안해 민간의 참여를 촉구하고, 필요 시 적절한 규제 여건 조성도 고려해 볼 필요가 있다고 지적했다.

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