“세입자와 1년 전세계약을 맺고 주택을 임대 해줬습니다. 문제는 1년 계약이 끝나가자 갑자기 세입자가 2년을 채워서 거주하겠다고 합니다. 저는 실거주를 해야 하는 상황인데 말이 바뀐 세입자 때문에 힘듭니다. 명도소송을 해서라도 내보내야 하나요?”
2년 미만의 전세계약에서 거주 기간을 두고 집주인과 세입자 간 눈치싸움이 치열하다. 흔히 전세 기간으로 지정하는 2년 계약과 달리 2년 미만의 단기 계약의 경우 세입자가 급작스럽게 2년을 마저 채워 살겠다고 한다면 문제는 간단치 않다.
12일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브채널 ‘법도TV’를 통해 “2년 미만의 단기 전세계약에서 세입자가 개인 사정 등으로 급작스럽게 2년을 마저 채워 거주하겠다는 통보를 할 때가 있다”며 “당연히 집주인은 황당하겠지만, 법률상 2년 미만의 전세계약은 거주 기간을 2년으로 본다”고 설명했다. 이어 “따라서 해당 기간에는 세입자가 2년까지 거주하더라도 집주인은 임대차 계약해지를 하거나 세입자를 내보내기 위한 명도소송도 진행할 수 없다”고 부연했다.
명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다. 명도소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터의 소송 기간 통계에 따르면 가장 오래 걸린 소송은 21개월, 가장 짧은 기간은 2개월인 것으로 나타났다. 평균 명도소송 절차 기간은 4개월인 것으로 알려졌다.
주택 임대차보호법(이하 주임법) 제4조 제1항에는 ‘기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다’고 규정하고 있다. 즉 전, 월세 계약 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 계약했다면 법률상 세입자가 살아도 되는 기간은 2년 동안 보장된다는 말이다.
엄 변호사는 “1년으로 전, 월세 계약을 체결한 임대차라면 세입자는 2년 동안 거주를 주장할 수 있다”며 “세입자의 2년 거주 주장이 계약서상 내용과 다르더라도 법률상 문제 되지 않는다”고 말했다.
반면 집주인은 (1년)계약서를 작성했기 때문에 (2년 규정)법률보다 앞선다며 세입자의 주장에 맞설 수 있다.
그러나 주임법 제10조에는 ‘이 법(주임법)에 위반된 약정으로서 임차인(세입자)에게 불리한 것은 그 효력이 없다’고 규정한다. 다시 말해 주임법에는 세입자가 살아도 되는 보호 기간을 2년으로 규정하고 있는데, 이 기간을 지키지 않는 계약서는 무효라는 뜻이다.
엄 변호사는 “약정이 법률을 앞서는 것이 원칙이지만 그렇지 않을 때도 있다”며 “주임법은 강행규정으로 정해진 법규이기 때문에 약정이 있더라도 법률을 앞설 순 없다”고 강조했다. 이어 “따라서 1년 단기 계약이 끝났으니 무조건 세입자에게 나가라는 건 강행법규 위반이 될 수 있다”고 말했다.
한편 급작스럽게 말을 바꾼 세입자가 괘씸해 집주인이 무리한 방법을 선택하는 경우가 있다. 실거주 통보나 전, 월세 증액이 대표적이다.
엄 변호사는 “단기 계약을 맺은 세입자가 2년을 마저 채워 거주한다면 이 기간을 계약 갱신으로 착각하는 집주인이 있다”며 “하지만 1년을 계약했더라도 법률상 거주가 보호되는 기간은 2년이므로 2년이 끝나기 전까지는 실거주로 인한 계약갱신거절 통보나 전, 월세 증액을 할 수 없다”고 당부했다.
만약 집주인에게도 사정이 있어 단기 계약이 끝난 세입자를 내보내야 한다면 어떤 방법을 강구해야 할까.
엄 변호사는 “주임법은 짧은 거주 기간에 따른 피해로부터 세입자를 보호하기 위해 만들어진 법’이라며 “중간에 말이 바뀐 세입자가 밉겠지만, 원칙적으로는 법률상 보장된 2년의 기간을 기다리는 게 가장 현명하다”고 조언했다.
이어 “다만 2년 이하의 전세계약을 맺은 세입자는 자신이 정한 기간의 유효함을 주장할 수 있기 때문에 집주인은 처음에 정한 계약 종료 기간이 다가오면 세입자에게 계약을 계속 유지할 것인지 확인하는 게 좋다”고 조언했다.
즉 처음에 정한 1년까지 살 것인지 2년을 채워 살 것인지 세입자는 법률상 정할 수 있기에 실거주가 필요한 집주인들은 계약이 끝나는 날을 세입자에게 미리 확인하라는 말이다.
