전세금반환소송은 임대차 계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 전세금을 반환하지 않을 경우, 임차인이 법원에 제기하여 전세 보증금을 회수할 수 있는 절차다. 소송을 통해 임대인의 보증금 반환 의무를 확인하면 강제집행을 통해 임대인의 자산을 처분함으로써 보증금을 반환할 수 있다. 전세금 반환 소송에서 임차인이 승소하기 위해서는 계약 종료 여부를 명확히 밝혀야 한다. 임대인 혹은 임차인이 계약 갱신을 거절하여 계약이 적법하게 만료되었다는 사실을 입증해야 임차인이 승소할 수 있다.
전화 통화 녹음 내역이나 문자메시지, SNS 대화 내역 등도 증거가 될 수 있지만 가장 확실한 방법은 내용증명이다. 전세 계약이 만료되기 전, 혹은 이후에라도 임대인에게 내용증명을 발송하여 임차인의 의사를 명확하게 전달하면 추후 내용증명을 증거로 삼아 소송을 진행할 수 있다. 내용증명에는 계약 체결일과 임대차 목적물의 주소, 임대차 기간, 보증금 액수를 정확히 기재해야 하며 계약 종료 후 보증금 반환을 요청하는 의사를 명확히 밝혀야 한다.
한편, 전세금반환소송을 진행할 때에는 이미 임대차 기간이 만료되어 이사를 가야 하는 경우가 많다. 임차인의 대항력이나 우선변제권은 임대차 목적물을 점유하고 있을 때에만 인정되기 때문에 이사를 갈 경우, 우선 순위에서 밀려날 수 있다. 이 때에는 임차권 등기명령을 통해 주소지를 이전하더라도 대항력과 우선변제권이 유지되도록 조치해야 한다.
또한 소송이 진행되는 동안 임대인이 임의로 자신 명의의 재산을 처분하거나 은닉할 수 있기 때문에 소송을 제기하면서 가압류 등 사전 처분을 이용하는 것이 현명하다. 가압류는 임대차 목적물은 물론 임대인이 소유한 다른 재산에 대해서도 걸 수 있다. 이른바 ‘깡통전세’처럼 전세금 회수가 어려운 상황이라면 임대인의 다른 재산 목록을 조회하여 가압류를 진행하는 것도 고려해야 한다.
법무법인YK 이민우 부동산 전문 변호사는 “전세금 반환 소송은 임차인 입장에서도 상당히 부담스러울 수 밖에 없다. 특히 소송 비용에 대한 고민으로 망설이는 경우가 많은데, 무작정 소송을 진행하면 비용은 비용대로 소모하고 소송의 실익을 제대로 확보하지 못할 수 있어 주의해야 한다. 최후의 수단으로 소송을 활용하면서 준비하되, 부동산 관련 법률 및 제도에 정통한 전문가와 상담하여 자신의 상황에 가장 바람직한 해결 방법을 모색한다면 사태를 보다 빠르게 해소할 수 있을 것”이라고 말했다.
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